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最近はポストに入る新築のマンション価格ですが、人気の建物だったりすると「高っ！！」ってなりますよね(笑)
そんな中で『分譲マンションの販売価格は原価も影響する』という事を改めて認識した出来事を紹介します。
先日新築分譲マンションの内覧に行って説明を受けた際に気づきました。
当たり前の事なんですけどね(笑)
我が家は普通のサラリーマン家庭なので新築マンションを購入するとなると、人生を賭けた買い物となり覚悟が必要です。
そんな中でまだまだ直近の購入意向は低い中でも内覧に行った目的は3つあります。
新築マンション内覧の目的
①将来の家探しのヒント探しとして、価格に対するクオリティや相場感の調査。
②コロナ等で計画が狂い直近購入者より安く売り出されていないか。
③休日の過ごし方の一つ(笑)
もちろん②の出来事は起こっているそうですが知り合い内で回ってしまう、または元の販売会社による再販売が行われるそうです。
購入したマンションに『一生住む』以外の選択肢として『人に貸す』『売却』などの手放すタイミングに関してお話を伺いました。
住宅価格(値上がり期待)
新築マンションの平均価格がバブルを上回る5000万円を突破したというニュースがありました。
そんな中でも投資目的や値上がりを期待する考えに対して「まだ上がる」という声をよく聞きます。
もちろん物件にもよりますが都心部でアクセスが良く、それなりの大きさがあり人口も増えていく様な立地であれば期待できるという考えになるそうです。
人口が減少傾向にあるものの住宅は過剰供給な状況にあるため、需要＜供給のエリアの不動産価格の上昇は少ないと思います。
住宅価格(値下がり期待)
世界的なインフレ圧力により日本の金利上昇の話題も良くニュース等で聞くと思います。
国債の価格が下落する（要は売られる）と金利は上昇します。そこで日本銀行による国債購入などで金利上昇を抑えている状況もあります。
金利の上昇は銀行などからお金を借り入れる際の利回りにも影響します。
今までは低い利回りでお金を借りやすい状況にあったため、人々はこの機会にと借金をして家を購入していました。
お金の借りやすさから住宅の購入需要が増えた事で住宅の販売価格が上昇している側面もありました。
金利の上昇は上記とは逆の状況になります。
参考までに２年前の２０年２月と現在の２１年２月の金利による返済額の差を試算してみます。
「２０年２月１.６６％」 「２２年２月１.９９％」
出典：三井住友銀行 住宅ローン金利水準(新規)より↓
3,０００万円の借入金でも２年前と現在では２００万円も返済額に差があります。
これでもまだまだ日本は低金利です。日本も海外と同じ道を辿るとした場合は今後の金利変動は要注意ですね。
(過去10年間で最も高い時で2013年6月の2.83%)
正確には人によって金利は多少異なるのであくまで平均値を元に参考にして頂ければと思います♪
住宅購入意欲のある人の減少
→住宅需要の減少
→住宅価格の減少
となるわけです。
販売価格の他の要素
考えてみれば当たり前の話ですが、商品を販売する不動産会社の『原価』が影響してくるそうです。
『原価』は土地の仕入れや建物の資材、建築の人件費などが主な内容になります。
一番大きな影響をもたらす土地価格は年々上昇している状況です。
下記の最近の10年間の推移を見ていただくと少しずつ上昇しているのがわかります。
(21年はコロナの影響もあり少し減少していますね)
出典:株式会社TAS社のコラムより↓
土地の仕入れ価格が上がっているということは、その分を販売価格に反映させないと不動産会社の利益が少なくなってしまいます。
最近完成したマンションやこれから建設が計画されているマンションは直近で土地を仕入れている場合が多いです。(元から保有している土地の場合もございます。)
今後は大阪の梅田などの都心部の大規模再開発が計画されていますが、日本一高い分譲マンションになるなんて噂もありますね(笑)
販売時の一部屋の価格がそこまで上昇していない場合もあるそうですが、それは一部屋あたりの大きさが小さくなっている可能性が高いとの事です。
要は販売価格を変化させない、あるいは一般家庭の手を出せる価格に合わせ続けるであれば、一部屋を小さくしてより多くの戸数で販売をするしかないそうです。
安く売り出されていないか
色々物件を回る中でコロナ等で資金計画が狂った事で、
安く売り出されている物件がないかを期待している部分もあります。
新築だけど埋まっていない、または購入してすぐ売りに出した築２年の物件など。
しかし実際は逆でどんどん価格は高くなっているとの事。。。😅
完成する前に購入した人はそれなりの不安感もある事から、完成してから紹介の価格よりは安くしているとの事でした。(これは投資視点だと大事な情報ですね♪)
また人気のマンションになると一般人よりお金に余裕のある人の購入が多く、
たくさん持っている不動産の一つとして投資や友人に賃貸で貸したりと様々な活用をしているそうです。
お金持ちは保有資産内で優先順位の低い資産から売却していくので、人気の部屋に関しては簡単に手放さないそうです(笑)
今回の新築マンションの内覧は色々と勉強になりました。
人生を賭けた買い物であると思いながら物件を選んでいるうちは富裕層と競合にはなれませんね(笑)
個人的な感覚としては大都市圏の都心部新築マンションであれば、
それなりの大きさ(６０〜８０坪)があって、５〜６千万円で購入できる物件があればそこまで価値が下がらないのではと思っています。現時点と向こう１０年間ぐらいの比較での想定ですが♪
我が家は『日々の生活満足度は変えずにコツコツ貯金』をテーマに生活をしています♪
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